Inwestowanie w nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości może być bardzo dochodowe. Odkładając pieniądze na koncie oszczędnościowym, możesz być pewien, że będziesz w plecy, jeśli wziąć pod uwagę żydowski procent oraz inflację. Ciekawszą opcją jest rynek nieruchomości, który na ogół zawsze ma się dobrze. Nic w tym dziwnego, w końcu każdy z nas potrzebuje swoich czterech ścian. Ten artykuł wyjaśnia, w jaki sposób odnieść korzyści z inwestowania w nieruchomości.

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości?

Zanim przejdziemy do sposobów na inwestowanie, powiemy, dlaczego branża nieruchomości jest tak atrakcyjna. Inwestując w nieruchomości, możesz czerpać korzyści z podwójnych zwrotów, nie wspominając o dźwigni finansowej. Co więcej, nieruchmości są niewrażliwe na inflację, a biorąc pod uwagę obecny rynek wynajmu, istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że twoja inwestycja zwróci się po stokroć.

Pokorne ciele dwie matki ssie

Podwójne zwroty dodatkowo zachęcają do inwestowania w nieruchomości. Pierwszym sposobem na zarobek jest sprzedaż nieruchomości po określonym czasie od zakupu za wyższą cenę. Jest to możliwe, ponieważ ceny nieruchomości rosną w miarę upływu czasu w związku ze stale zwiększającym się zapotrzebowaniem na domy. Sprzedając nieruchomość, przytulisz całkiem sporą sumkę.

W międzyczasie dodatkowo zarabiasz z wynajmu, co pozwala osiągać dobre rezultaty nawet na krótką metę. Pieniądze z czynszu możesz przeznaczyć na konserwację oraz pokrycie kosztów finansowania inwestycji. A jeśli dokonałeś okazyjnego zakupu, to nawet po odjęciu wydatków od comiesięcznych wpływów z czynszu zostanie Ci sporo na rękę.

Możesz skorzystać z dźwigni finansowej

Przy inwestycji w nieruchomości możesz zarabiać, korzystając ze wsparcia finansowego stron trzecich. To niezwykle atrakcyjna opcja w odniesieniu do branży nieruchomości. Kupując dom, na ogół nie pokrywasz całego kosztu z własnej kieszeni, tak więc musisz pożyczyć pieniądze z banku.

Z reguły pożyczasz środki na pokrycie 80% kosztów inwestycji. Oznacza to, że musisz wpłacić zaledwie 20% całej kwoty. W każdym razie do twojej kieszeni wpadnie 100% różnicy wartości po upływie określonego czasu, nie wspominając o dochodach z czynszu. Oczywiście, przy niskiej stopie procentowej kredytu hipotecznego możesz skorzystać z dźwigni, aby zwiększyć swój potencjalny dochód.

Jak wiadomo, korzystanie z dźwigni finansowej niesie ze sobą ryzyko. Nawet jeśli rynek nieruchomości przeżywa kryzys, ty nadal ponosisz miesięczne koszty. Piętrzące się zaległości, zmuszą Cię do sprzedaży własności po niższej cenie. W takiej sytuacji wyjdziesz jak Zabłocki na mydle.

Wyjaśnijmy zasadę działania dźwigni na przykładach. Cena zakupu wynosi 200 000 USD. W pierwszym przykładzie korzystasz wyłącznie ze swoich własnych środków i otrzymujesz 10 000 USD z tytułu wynajmu w skali roku. W takim wypadku twój zwrot  z inwestycji wynosi 5%.

W drugim przykładzie pożyczasz 80% całej kwoty, tak więc wykładasz jedynie 40 000 USD z własnej kieszeni. Niemniej jednak twój dochód z wynajmu wciąż wynosi 10 000 dolarów. W takim wypadku zwrot sięgnie 25%. Rzecz jasna, należy od tego odjąć koszty finansowania, aczkolwiek można założyć, że są mniejsze niż 25% w skali roku. Dźwignia po prostu umożliwia osiągnięcie większego zwrotu.

Ochrona przed inflacją

Kolejną zaletą nieruchomości jest niska podatność na inflację. W drodze inflacji siła nabywcza pieniądza zmniejsza się z roku na rok, a co za tym idzie, następuje regularny wzrost cen. Innymi słowy, twoje pieniądze tracą na wartości wskutek inflacji. Jeśli po prostu lokujesz środki na koncie oszczędnościowym, to licz się z tym, że twoje aktywa co roku będą obniżać swoją wartość.

Z kolei lokując pieniądze w nieruchomościach, unikniesz skutków inflacji, ponieważ cena posiadłości rośnie wraz z pogłębiającą się inflacją. W ten sposób ewentualna utrata wartości pieniądza nie odciśnie na tobie swojego piętna!

Poziom cen wyraźnie wzrasta z biegiem czasu

Nieruchomości są stosunkowo elastyczne

Wraz z nieruchomością nabywasz pełne prawo do niej. Ze względu na to możesz samodzielnie zdecydować o sprzedaży swojej własności w dowolnej chwili. Dzięki temu zyskasz nagły zastrzyk gotówki, jeśli wystąpi taka potrzeba. Aczkolwiek nawet w przypadku nieruchomości musisz liczyć się z ryzykiem. Ceny domów rosną wraz z upływem lat, co nie przeszkadza im w gwałtownych spadkach raz na jakiś czas.

Radzimy nastawiać się na inwestycje długoterminowe, ponieważ na krótką metę możesz odnieść stratę.

Rynek wynajmu wciąż rośnie

Popyt na nieruchomości do wynajmu o wysokim standardzie wciąż rośnie. W większych miastach zaczyna brakować miejsc dla najemców. Kiedy popyt jest przewyższony przez podaż, ceny automatycznie idą w górę. W związku z tym możesz osiągnąć pokaźny zwrot z inwestycji w dom, pod warunkiem, że jest odpowiednio usytuowany. Dobra lokalizacja nie dopuści, aby lokal świecił pustkami przez dłuższy czas.

Jak zainwestować w nieruchomość?

Już wiesz, dlaczego nieruchomości przyciągają inwestorów. Najwyższy czas poruszyć kwestie techniczne. Istnieje kilka sposobów na czerpanie zysków z nieruchomości: nawet bez większego wkładu własnego. Możesz nabyć akcje (kup-akcje), zainwestować w fundusz nieruchomości (fundusz-nieruchomości), lub, rzecz jasna, dokonać zakupu nieruchomości na własną rękę (kup-nieruchomość).

Metoda nr 1: kupowanie akcji związanych z nieruchomoścmi

Cała filozofia polega na kupowaniu akcji spółek, które inwestują w nieruchomości. Opcja ta jest dostępna dla każdego: nie trzeba posiadać dużego kapitału. Obecnie ceny akcji zaczynają się od sum rzędu 100 USD, a nabyć je można za pośrednictwem brokera online. Wielu usługodawców nie nalicza prowizji, pozwalając użytkownikom na osiągnięcie większego zwrotu. W każdym razie nabycie akcji nie czyni Cię właścicielem nieruchomości. Należy traktować to raczej jako pośrednią metodę inwestowania. Ponadto, warto zwrócić uwagę na zestawienie bilansowe spółki, aby mieć pewność, że wywiąże się ze swoich zobowiązań względem akcjonariuszy.

Chcesz dowiedzieć się więcej o kupowaniu akcji? Proponujemy nasz odrębny artykuł, poświęcony tej tematyce. Dowiesz się wszystkiego, co musisz wiedzieć, zanim zdecydujesz się na zakup akcji spółek, związanych z nieruchomościami:

Metoda nr 2: fundusz nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości może odbywać się również za pośrednictwem funduszu. Fundusze z reguły inwestują aktywa inwestorów w rozmaite projekty, związane z nieruchomościami. Należy wnikliwie sprawdzić, w jakim regionie działa dany fundusz i przekonać się, czy prowadzone przez niego projekty sprawiają wrażenie sumiennych. Pamiętaj, jeśli fundusz ogłosi upadłość, ryzykujesz utratą całego zainwestowanego kapitału.

Niestety, w przypadku funduszy nie skorzystasz z dźwigni. Żaden bank nie pożyczy Ci pieniędzy z myślą o zainwestowaniu w fundusz. W efekcie twój zwrot będzie zależeć od sumy wyłożonej z własnej kieszeni.

Godnym polecenia brokerem, oferującym inwestycje w akcje i fundusze nieruchomości jest eToro. Platforma eToro nie pobiera prowizji od swoich produktów inwestycyjnych. Skorzystaj z poniższego przycisku i otwórz bezpłatne konto (demo):

Metoda nr 3: kupowanie nieruchomości na własną rękę

Jeśli Cię na to stać, to zakup nieruchomości może okazać się inwestycją życia. Inwestując w nieruchomość na własną rękę, zyskujesz pełną kontrolę. Żadna inna strona nie będzie podejmować decyzji w twoim imieniu. Co więcej, możesz zastosować dźwignię, robiąc użytek z dofinansowania zewnętrznego.

W dalszej części naszego poradnika sprawdzimy, w jaki sposób osiągnąć satysfakcjonujący zwrot przy zakupie nieruchomości.

W jakiego rodzaju nieruchomości możesz zainwestować?

Istnieje całe mnóstwo rodzajów nieruchomości, w które możesz zainwestować. Jakie opcje masz przed sobą oraz na co zwrócić szczególną uwagę? Pieniądze ulokujesz w domach, lokalach gospodarczych, stancjach dla studentów, domkach letniskowych, działkach budowlanych, lub w garażach.

Domy

Domy to strzał w dziesiątkę dla początkującego inwestora. Mówiąc dom, mamy na myśli budynek wolnostojący lub mieszkanie. Przy zakupie mieszkania należy liczyć się z pewnego rodzaju ograniczeniami, ponieważ z reguły blokiem zaradzą spółdzielnia mieszkaniowa, która ma wiele do powiedzenia w kwestiach dotyczących całego budynku. Niemniej jednak inwestycja w mieszkanie to dobra opcja dla początkujących.

Lokal gospodarczy

Kolejnym, godnym uwagi rodzajem budynków są lokale gospodarcze. Przykładowo, mogą to być biura lub sklepy. Potencjalny zwrot w tym przypadku często przewyższa inne rodzaje nieruchomości, aczkolwiek idzie to w parze z większym ryzykiem. Współczynnik pustostanów w przypadku lokali gospodarczych zdecydowanie bardziej rzuca się w oczy i jest uzależniony od bieżącej sytuacji ekonomicznej. Zanim zdecydujesz się na zakup lokalu gospodarczego, warto przemyśleć wszystkie za i przeciw.

Stancje studenckie

W wielu przypadkach jest możliwość podzielenia domu lub mieszkania pod wynajem pokoi dla studentów. Wiadomo, studenci nie słyną z czystości, tak więc spodziewaj się nieuniknionych śladów zużycia. Wynajem mieszkania studentom wiąże się z dodatkowym nakładem pracy. Mało tego, studenci z reguły wynajmują mieszkanie na okres roku akademickiego, po czym wracają do swoich miejscowości, zostawiając Cię na lodzie. W zasadzie co roku musisz szukać kolejnego najemcy. Aczkolwiek nie da się ukryć, że twój dochód wciąż może być całkiem przyzwoity, jeśli twoje mieszkanie skusi odpowiednią liczbę studentów.

Domek letniskowy

Kolejną z opcji jest zakup domku letniskowego. To całkiem niezła inwestycja, aczkolwiek nie zawsze bywa najlepszą z możliwości. Zwrot z wynajmu domków letniskowych potrafi zepsuć humor: szczególnie kiedy sezon jest słaby, to raczej marne szanse na wynajem. Co więcej, takie nieruchomości wymagają więcej zachodu, ponieważ musisz regularnie zawierać umowy z krótkoterminowymi najemcami. Niemniej jednak w dalszym ciągu jest to ciekawa opcja, pod warunkiem, że sam zamierzasz spędzać sporo czasu w swojej letniej posiadłości.

Działka budowlana

Zawsze możesz zdecydować się na zakup ziemi lub działki budowlanej, ale pamiętaj, ta opcja ma sporą wadę: swiecąca pustkami działka nie zarobi na siebie. W przypadku domu, lokali i mieszkań kasa wpada co miesiąc, a jeśli chodzi o ziemię to jest wręcz przeciwnie. Tego rodzaju sposób inwestowania przybiera charakter bardziej spekulacyjny. Kupujesz ziemię mając nadzieję, że w przyszłości będzie ona warta dużo więcej. Jeśli jesteś zamożny, to możesz oczywiście wykorzystać tę ziemię do samodzielnego zagospodarowania, ale nie jest to możliwa opcja dla większości prywatnych inwestorów.

Garaże & miejsca parkingowe

Kiedy decydujesz się na zakup garaży i miejsca parkingowe, możesz osiągnąć bardzo dobry zwrot. Lokalizacja jest niezbędna do tego rodzaju inwestycji w nieruchomości. Należy pamiętać, że jeśli kupujesz miejsce parkingowe w okolicy, w której można bez problemu zaparkować za darmo, to niestety, ale nie zarobisz dużej ilości pieniędzy.

Dużą wadą inwestowania w miejsca parkingowe jest to, że trzeba ich kupić dużo, aby uzyskać przyzwoity zwrot. Każdy osobny garaż lub miejsce parkingowe wiąże się z dodatkową pracą. Obecnie rządy starają się również ograniczyć korzystanie z samochodów, przez co inwestowanie w garaż lub parking nie jest obecnie najbezpieczniejszym wyborem.

Co wpływa na ceny domów?

Zanim zaczniesz inwestować w nieruchomości, to będziesz musiał dokładnie zrozumieć, jak w praktyce działa rynek nieruchomości. Podstawa zasada jest prosta: podaż i popyt decydują o cenie domu. Kiedy wiele osób szuka danego domu, to jego cena rośnie. Oczywiście, jest to tutaj trochę uproszczone, dlatego chcielibyśmy omówić różne czynniki, które mogą mieć wpływ na cenę konkretnej nieruchomości.

Atmosfera na giełdzie & gospodarka

Kiedy ludzie dążą przyszłość dużym zaufaniem, to są bardziej skłonni zainwestować swoje pieniądze. Kiedy gospodarka nie radzi sobie zbyt dobrze, to często można zaobserwować, że ludzie zwlekają z zakupem domu. Z tego powodu możesz zauważyć, że ceny domów są lepsze w czasach dobrej koniunktury gospodarczej.

Zdolność do zaciągania pożyczek

Większość ludzi nie posiada u siebie w domu dużej torby wypchanej po brzegi pieniędzmi, dzięki której za jednym zamachem mogliby kupić sobie dom i dlatego właśnie najpierw muszą oni pójść do banku, aby pożyczyć pieniądze. Kiedy łatwo można pożyczyć pieniądze, to można zauważyć, że co raz więcej ludzi może kupić sobie dom. W rezultacie wzrasta popyt, a ceny domów rosną.

Odsetki odgrywają tutaj bardzo ważną rolę w zdolności do zaciągania pożyczek. Gdy oprocentowanie kredytu hipotecznego jest niskie, to można pożyczyć większą kwotę pieniędzy, co może spowodować dalszy wzrost cen domów. Kiedy stopa procentowa gwałtownie wzrasta, to zaobserwujesz, że ceny domów spadają.

W ostatnich latach stopy procentowe gwałtownie spadły

Polityka rządowa

Ważną rolę odgrywa również polityka mieszkaniowa rządu. Jeśli rząd nie zbuduje wystarczająco dużo nowych domów, to niestety, ale podaż nie wzrośnie wystarczająco. Jeśli popyt wzrośnie, to wtedy również i ceny wzrosną. Władze lokalne również mają duży wpływ na ceny domów. Gdy dana dzielnica stanie się bardziej popularna dzięki nowym, bardziej luksusowym obiektom, to ceny mieszkań będą znacznie rosły.

Jaki jest najlepszy moment, żeby dokonać zakupu?

Kiedy jesteś nowym inwestorem nieruchomości, to najlepiej zainwestować pieniądze w nieruchomość. Osobiście jestem wielkim fanem mieszkań dwu lub trzypokojowych. Zwrot z takiego rodzaju nieruchomości jest wysoki, a koszty utrzymania są stosunkowo niskie.

Bardzo często domy nie są warte poświęcania uwagi. Ich powierzchnia jest dużo większa i przez to koszty utrzymania są znacznie wyższe. Kolejnym minusem jest to, że przez cały czas trzeba utrzymywać cały dom. W przypadku mieszkania ta odpowiedzialność jest zazwyczaj dzielona z innymi właścicielami mieszkań.

Nie zaleca się kupowania mieszkania jednopokojowego lub typu studio, ponieważ bardzo często ludzie mieszkają w takich mieszkaniach tylko przez krótki okres czasu. Jednocześnie przy zakupie większego mieszkania zwrot za metr kwadratowy znacznie maleje. Dlatego właśnie lepiej jest kupić dwa małe mieszkania z oddzielną sypialnią niż jedno duże mieszkanie z kilkoma sypialniami.

Na końcu musimy wspomnieć, że nie warto interesować się luksusowymi apartamentami. Często płaci się za nie dużą składkę, a dodatkowy zysk jest prawie niezauważalny. Najemcy są bardziej skłonni przyjrzeć się lokalizacji i często nie chcą płacić znacznie większych pieniędzy za ładną drewnianą podłogę. Kiedy chcesz kupić mieszkanie do wynajęcia, to ważne jest, żebyś skupił się na zwrocie.

Nie kupuj luksusowego apartamentu

Na co powinieneś zwrócić szczególną uwagę, podczas kupowania mieszkania?

Kiedy już zdecydujesz się na to, żeby zainwestować pieniądze w mieszkanie, to są pewne rzeczy, na które należy zwrócić uwagę. W tej części dokładnie omówimy, co należy wziąć pod uwagę. Kiedy zamierzasz kupić dom, to powinieneś w każdym przypadku wziąć pod uwagę jego lokalizację, rozplanowanie i wykończenie szczegółów.

Nowa budowa czy wybudowany już wcześniej dom?

Zaletą nowego budownictwa jest to, że dom jest całkowicie nowy i nie ma kompletnie żadnych śladów użytkowania. Wiąże się to też z tym, że na początku koszty utrzymania będą bardzo niskie. Często płaci się za to dodatkowe pieniądze. Należy jednak pamiętać, że inwestowanie w nowo wybudowany dom na pewno nie należy do tanich!

Za istniejący już budynek płaci się znacznie mniej pieniędzy, ale możesz spodziewać się większych kosztów utrzymania. W ostatecznym rozrachunku nie ma znaczenia, czy wybierzesz budowę nowego budynku, czy też zainwestujesz w istniejący już dom. W praktyce można osiągnąć dobry zwrot z obu tych opcji inwestycyjnych.

Istniejąca umowa najmu

W niektórych przypadkach dom może być już wynajęty z istniejącym najemcą. Taka sytuacja może być bardzo korzystna. Aby znaleźć dobrego najemcę, często trzeba ponieść spore koszty. Ważne jest jednak, aby dokładnie zbadać, czy najemca płaci czynsz rynkowy. Jeśli w tym przypadku nie ma to miejsca, to możesz utknąć z niskim czynszem. Ważne jest również, aby sprawdzić, czy najemca nie spowodował żadnych problemów.

Zwróć uwagę na wspólne obszary

Ważne jest, aby dobrze sprawdzić obszary, które są wspólne. Kupując mieszkanie, chcesz uniknąć utraty dużej ilości pieniędzy z powodu wysokich kosztów utrzymania. Od razu po wejściu do mieszkania możesz wykorzystać swoją intuicję. Zwróć szczególną uwagę, jak wyglądają korytarze w mieszkaniu. Czy wszystko jest zużyte i czy panuje tu bałagan? Jeśli tak, to oznacza że obecnych mieszkańców prawdopodobnie nie obchodzi, co się tak naprawdę dzieje z budynkiem. Oczywiście w dłuższej perspektywie nie jest to dobre dla wartości Twojej inwestycji w nieruchomość.

Ważne jest również sprawdzenie sytuacji finansowej stowarzyszenia właścicieli. Dokładnie zbadaj bilanse i sprawdź, czy zostały sporządzone aktywne plany utrzymania. Upewnij się, że w kasie znajduje się wystarczająca ilość gotówki. Jeśli tak nie jest, to w przyszłości trzeba będzie niespodziewanie zapłacić dużo pieniędzy za dodatkowe utrzymanie budynku. Na pewno chcesz tego uniknąć!

Lokalizacja

W przypadku nieruchomości, najważniejszą rzeczą jest ich lokalizacja. Dom w jednej dzielnica, może być dużo więcej warty niż drugi dom w całkiem innej dzielnicy. Ludzie lubią mieszkać blisko centrum miasta lub na wsi, więc ceny domów są tutaj wyższe. W problematycznych dzielnicach ceny domów mogą być znacznie niższe. Dużo trudniej jest też znaleźć tam dobrego najemcę.

Dlatego najpierw należy zbadać i ustalić, które dzielnice cieszą się największą popularnością. Można również przeprowadzić kilka różnych badań na stronach internetowych dotyczących wynajmu, aby sprawdzić, w których dzielnicach można szybko i łatwo wynająć domy. Jeśli już będziesz miał dobre rozeznanie odnośnie do atrakcyjnych lokalizacji, to możesz zacząć szukać nieruchomości inwestycyjnych w tych właśnie dzielnicach.

Możesz łatwo sprawdzić w Internecie które dzielnice są najbardziej popularne

Rozplanowanie

Ważne jest również zapoznanie się z rozplanowaniem mieszkania. Spróbuj empatyzować się z osobami, która planują wynająć mieszkanie. Czy może kierujesz wynajem bardziej w stronę seniorów? Wtedy domy z dużą ilością schodów i wysokimi progami prawdopodobnie nie będą zbyt odpowiednie. To właśnie dlatego nie należy patrzeć na dom według własnego upodobania, ale bardziej kierować się preferencjami potencjalnego najemcy.

Istnieją niektóre rzeczy, które są preferowane przez większość ludzi. Praktycznie każdy lubi kiedy w mieszkaniu jest wiele źródeł światła i rozmieszczenie jest bardzo praktyczne. Ludzie nie lubią mieszkać w ciemnej jaskini lub w domu, w którym są różnego rodzaju przestrzeni, które nie mogą być właściwie wykorzystane. Dlatego też należy wziąć te czynniki pod uwagę przy zakupie domu.

Wykończenie szczegółów

Najemca zawsze patrzy na wykończenie łazienki oraz kuchni. To właśnie dlatego upewnij się, że te obszary są bardzo starannie wykonane. Nie muszą one być niezmiernie luksusowe, ale nie mogą być pokryte pleśnią. Na podłodze można umieścić prosty, ale dobrze wyglądający materiał, taki jak np. laminat. Drogi parkiet może tylko przyczynić się do wysokich kosztów utrzymania, no i oczywiście jako właściciel nic na tym nie zarobisz.

Wynajem z lub bez umeblowania?

Szczególnie w dużych miastach bardzo atrakcyjne może być wynajęcie domu wraz z umeblowaniem. Wynajmując dom z meblami, możesz szybko zarobić dodatkowe 100$ za wynajem. Jeśli kupisz proste meble w cenie 2000$, uzyskasz 60% zwrotu z tej kwoty w skali roku! Kupno prostych, ale solidnych mebli może dać ci dobry dodatkowy zwrot. W wielu przypadkach możliwe jest nawet przejęcie mebli poprzedniego właściciela przy zakupie mieszkania.

Nie wszyscy najemcy wolą dom, który jest już umeblowany. Przeciwnie, niektórzy najemcy chcą mieć swobodę w urządzaniu swojego domu tak, jak uznają to za stosowne.

A co z kosztami?

Oczywiście występują koszty związane z posiadaniem nieruchomości. W tej części podręcznika dotyczącego nieruchomości omówimy różne koszty, które warto żebyś wziął pod uwagę. Należy wziąć pod uwagę między innymi koszty zakupu, koszty wynajmu oraz koszty utrzymania.

Koszty zakupu

Kiedy kupujesz dom, płacisz więcej niż sama cena wywoławcza. Musisz zapłacić również za koszty zakupu, które składają się z wszelkich podatków i opłat notarialnych za sporządzenie umowy kupna i aktu przeniesienia własności. Przy zaciąganiu kredytu hipotecznego płacisz także koszty doradztwa kredytodawcy.

Koszty wynajmu

Możesz samemu wybrać, czy chcesz zająć się wynajmem. Następnie będziesz musiał we własnym zakresie poszukać najemcy i samemu sporządzić wszystkie umowy. Jeśli nie masz doświadczenia, to jest to dosyć ryzykowna opcja. Zadaj sobie pytanie, czy wiesz w jaki sposób rozpoznać dobrego najemcę. Czy wiesz, jakie są prawa najemcy i czy wiesz, co robić, gdy najemca nie płaci za czynsz?

Dla większości ludzi mądrym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług agenta nieruchomości, aby znaleźć docelowego właściciela. Zazwyczaj płaci się za to jeden miesiąc czynszu. Zwłaszcza gdy najemca zostaje na dłuższy czas, to koszty są stosunkowo ograniczone. Pamiętaj również, że jeśli podejdziesz do tego kroku w sposób profesjonalny, to otrzymasz wiele dodatkowych zabezpieczeń.

Podczas wymeldowania, nasz specjalista sprawdzi również, czy najemca nie spowodował żadnych nieracjonalnych szkód. W takim przypadku można zatrzymać kaucję lub zobowiązać najemcę do naprawienia wyrządzonych szkód. Nawet jeśli najemca odmówi zapłacenia czynszu, to agent nieruchomości może pomóc Ci zastosować się do właściwych procedur.

Koszty utrzymania

W przypadku mieszkanie również trzeba będzie pokryć koszty utrzymania. Na przykład, ogrzewanie lub kocioł mogą się zepsuć. Na takie wydatki najlepiej przeznaczyć co roku jeden miesiąc czynszu. W ten sposób możesz mieć pewność, że zawsze masz wystarczająco dużo pieniędzy, z których możesz pokryć takie koszty.

Jesteś odpowiedzialny za utrzymanie mieszkania w takim stanie, że można w nim mieszkać. Kiedy kran zaczyna ciec lub zepsuje się ogrzewanie, najemca zadzwoni do Ciebie i musisz to szybko naprawić. Może to być bardzo niewygodne, gdy np. chcesz wreszcie się cieszyć zasłużonym urlopem. Dlatego zdecydowałem się zlecić we własnym zakresie zarządzanie techniczne.

Odpowiednia stawka za takie działanie wynosi 2-4% ceny wynajmu. Za ten procent druga strona zapewnia, że kiedy trzeba przeprowadzić konserwację, to wszystko zostanie w pełni załatwione. W ten sposób możesz bez obaw cieszyć się zwrotem z inwestycji w nieruchomości.

Jak zorganizować finansowanie?

Większość inwestorów nie zapłaci za dom gotówką. Dlatego bardzo ważne jest, abyś dokładnie zrozumiał, w jaki sposób można zorganizować finansowanie nieruchomości inwestycyjnej. W niektórych przypadkach można wykorzystać the nadwyżkę wartości swojego obecnego domu. Jeśli tak nie jest, to możesz się zdecydować na zaciągnięcie kredytu hipotecznego.

Korzystanie z nadwyżki wartości

Kiedy wzrosła wartość Twojego domu albo kiedy już zapłaciłeś za niego całkiem sporo pieniędzy, to możesz zdecydować się na wykorzystanie nadwyżki wartości do finansowania. Kiedy Twój dochód jest wystarczająco wysoki, to bardzo łatwo możesz z niego skorzystać.

Jeśli chcesz wykorzystać nadmiar wartości, to będziesz musiał skontaktować się z bankiem. W niektórych przypadkach będziesz musiał wycenić swój dom na swój własny koszt, aby udowodnić, że rzeczywiście istnieje nadwyżka wartości. Możesz wtedy podnieść kredyt hipoteczny na swój dom i wykorzystać te pieniądze na zakup drugiego domu.

Załatwienie kredytu inwestycyjnego

Możesz również zdecydować się na zakup drugiego domu przy wykorzystaniu do tego kredytu inwestycyjnego. W przypadku hipoteki inwestycyjnej Twój dochód nie jest brany pod uwagę, a jedynie szacunkowy przychód z wynajmu nieruchomości.

Kiedy weźmiesz kredyt inwestycyjny, to będziesz musiał wpłacić całkiem sporą część swoich pieniędzy. W większości przypadków będziesz musiał zapłacić od 10 do 20 procent wartości nieruchomości w stanie deweloperskim. Pamiętaj także, że musisz również wziąć pod uwagę, że oprocentowanie kredytu inwestycyjnego jest znacznie wyższe niż oprocentowanie zwykłego kredytu hipotecznego. Jednocześnie okresy bezodsetkowe są dużo krótsze.

Połączenie dwóch opcji

Można również skorzystać z obu opcji. Na przykład, możesz użyć swojej nadwyżki wartości, aby wnieść wymagane 10 do 20 procent swojej wpłaty. Następnie możesz sfinansować resztę dodatkowego domu z hipoteki inwestycyjnej.

Możesz również wybrać tę opcję, jeśli masz możliwość sfinansowania całego domu za pomocą wartości nadwyżki. W ten sposób możesz kupić kilka nieruchomości zamiast tylko jednej, dzięki czemu będziesz mógł od razu maksymalnie wykorzystać opisany wcześniej efekt dźwigni finansowej. Kiedy to robisz, to pamiętaj, że musisz być bardzo ostrożny: nawet kiedy panują złe czasy, to musisz być w stanie sfinansować wszystkie koszty. W tym przypadku potrzebny jest zatem większy bufor finansowy.

Ryzyko związane z inwestowaniem w nieruchomość

Inwestowanie pieniędzy w nieruchomości niestety nie jest pozbawione ryzyka. Przy takich inwestycjach trzeba wziąć pod uwagę związane z tym ryzyko. Na przykład może być taka sytuacja, że ceny domów gwałtownie spadną. Możesz również stracić pieniądze, gdy Twój dom będzie pusty. Najemcy mogą również przyczynić się do problemów: mogą doprowadzić do szkód w Twoim domu lub odmówić zapłaty za czynsz.

Spadające ceny domów

Szczególnie w krótkiej perspektywie czasowej, ceny domów mogą gwałtownie spaść. W czasie kryzysu gospodarczego ceny mogą czasami spaść nawet o 10% lub więcej! To właśnie dlatego mądrze jest zawsze inwestować w nieruchomości z długoterminową wizją. Kupuj dom tylko wtedy, gdy planujesz być jego właścicielem przez co najmniej dziesięć lat. W czasie spadków wartości nadal korzystasz z pozytywnego zwrotu z wynajmu takiej nieruchomości.

Wolne Pokoje

Posiadanie wolnych pokoi wiąże się z ponoszeniem kosztów. Jakby nie patrzeć, ciągle musisz płacić za swoje koszty finansowe, ale chwilowo czynsz nie wchodzi w grę. Gdy rynek wynajmu nie jest aktualnie zbyt dobry, to mądrzej jest trochę obniżyć czynsz. Lepiej jest wynająć dom po niższej cenie, niż nie mieć żadnego dochodu z nieruchomości.

Szkody

Najemcy mogą niestety uszkodzić Twoją własność. Upewnij się, że przygotowałeś odpowiednią procedurę zameldowania i wymeldowania, abyś w razie czego mógł pociągnąć najemcę do odpowiedzialności. Jeśli wcześniej poprosiłeś o kaucję, to będziesz mógł przynajmniej wykorzystać ją do naprawienia wszelkich szkód.

Brak zapłaty

Najemca może nagle przestać płacić za czynsz. W tym przypadku też można wykorzystać wcześniej pobraną kaucję. Musisz przesłać kilka przypomnień, zanim zaczniesz eksmitować najemcę. Domyślnie może nie opłacić zaledwie kilka miesięcy, kiedy zdecydujesz się podjąć właściwe kroki.

Nieprzewidziane wydatki

Nagle mogą pojawić się niespodziewane wydatki. Na przykład w mieszkaniu może zepsuć się bojler. To właśnie dlatego zawsze należy zapewnić bufor finansowy, który pozwoli na absorpcję tego rodzaju nieoczekiwanych wydatków.

7 złotych wskazówek dla inwestorów w nieruchomości

Teraz wiesz już zapewne wystarczająco dużo, abyś mógł dokonać swojej pierwszej inwestycji w nieruchomość. Chcielibyśmy zakończyć ten artykuł dziewięcioma złotymi wskazówkami, które mogą pomóc Ci podczas pierwszej inwestycji w nieruchomość.

Nie czekaj zbyt długo

Wiele osób czeka zbyt długo przed zakupem swojego pierwszego domu. Wielka szkoda! Tak długo, jak masz natychmiastowy pozytywny zwrot z wynajmu, to inwestycja w nieruchomości jest bardzo dobrym wyborem. Ten rodzaj inwestycji jest mniej ryzykowny niż inwestycja w akcje i gwarantuje, że codziennie nie będziesz tracił swoich pieniędzy. Pozwól, aby Twoje pieniądze pracowały dla Ciebie. Jest to dużo wygodniejsze niż ciągłe pracowanie, by zarobić pieniądze!

Zwróć uwagę na lokalizację

Lokalizacja jest najważniejsza! Najlepiej kupić mieszkanie w centrum, gdzie jest łatwy dostęp do wszystkiego. Jeśli w pobliżu znajdują się sklepy, to atrakcyjność nieruchomości drastycznie wzrasta. Ważne jest również, żeby można było się dostać do mieszkania za pomocą komunikacji miejskiej.

Oblicz, jaki jest realny zwrot

Wiele osób dokonuje obliczeń z nadmiernie pozytywnym zwrotem. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami chętnie będą opowiadać Ci bajki, żeby szybko sprzedać swoje domy. Ważne jest, aby wziąć pod uwagę wszystkie dodatkowe, możliwe koszty. Pomyśl na przykład o kosztach związanych z wolnymi pokojami lub przyszłych wyższych kosztach z powodu wyższej stopy procentowej. Lepiej jest wyliczyć zbyt niskim zwrot, niż go zawyżyć.

Dokładnie sprawdź swoich najemców

Nie przyjmuj pierwszego lepszego lokatora, bez wcześniejszego zastanowienia. Ten człowiek będzie mieszkał w Twoim domu przez dłuższy czas i nie możesz go tak po prostu wyrzucić. Najemcy są chronieni przez wszelkiego rodzaju prawa i kiedy wybierzesz kogoś, kto nie będzie płacił czynszu lub zniszczy mieszkanie, to Twój zwrot z inwestycji może drastycznie spaść. W wielu przypadkach wskazane jest, żeby przy wyborze najemcy skorzystać z usług agenta nieruchomości.

Kup zwykłą nieruchomość

Nie szukaj luksusowego mieszkania ani apartamentu z ekscytującym rozłożeniem pokoi. Zwykła nieruchomość często zapewnia najlepszy zwrot. Luksusowe i oryginalne mieszkania mogą być ładne, gdy mieszka się tam samemu, ale w praktyce nie są one zbyt praktyczne. Należy zawsze wybierać nieruchomość, która będzie najlepsza dla inwestora, a nie właściciela domu.

Poproś o kaucję

Przed wynajęciem mieszkania należy zawsze poprosić o wpłatę depozytu i zrobić wyraźne i dokładne zdjęcia nieruchomości. W ten sposób natychmiast po zakończeniu okresu wynajmu jest jasne, czy najemca przestrzegał wszelkich zasad. Jeśli nie przestrzegał, to można użyć kaucji do zrekompensowania szkód. Kaucję można również wykorzystać, jeśli najemca odmówi zapłaty czynszu.

Przejdź na dodatni przepływ środków pieniężnych

Zawsze kupuj nieruchomości, dzięki którym bezpośrednio będziesz zarabiał pieniądze. Nie jest mądre kupowanie domu, który będzie generował koszta już od pierwszego dnia. Spekulujesz wtedy na rosnącej ceny. Kiedy ceny domów przez lata spadają, to niestety ale utknąłeś ze złą inwestycją. To właśnie dlatego powinieneś zawsze inwestować tylko w domy, które generują dodatnie przepływy pieniężne.

Pokochaj swoją okazję

Dobra okazja nie spadnie sama z nieba. Poświęć czas i odwiedź dziesiątki domów, aby dokładnie zapoznać się z rynkiem. Następnie złóż ofertę na nieruchomość, dzięki której uzyskasz pozytywny zwrot. Czy to się w tym przypadku nie sprawdzi? W takim razie olej tę ofertę. Unikaj zakochiwania się w nieruchomości. To, co musisz zrobić, to zadeklarować swoją szczerą miłość do umowy. Czy Twoje obliczenia się kalkulują? Jeśli tak, to masz do czynienia z atrakcyjna oferta.

Nie bój się negocjować

Wiele osób poświęca swój czas na zbieranie kuponów na papier toaletowy w supermarkecie, ale całkowicie zapomina o negocjacjach przy zakupie ogromnego domu. Jest to oczywiście wstyd! Zawsze powinieneś negocjować warunki. Spróbuj obniżyć cenę lub wynegocjować jakieś gratisy. Na przykład osobiście lubię licytować dom, który jest umeblowany, co w praktyce znacznie zaoszczędza mi pracy.

Moje osobiste doświadczenia z nieruchomościami

Niedawno zacząłem także aktywnie inwestować swoje pieniądze w nieruchomości. Wykorzystałem nadwyżkę wartości, aby kupić małe mieszkanie do wynajęcia w Amsterdamie. Ze względu na niskie oprocentowanie, dochód z wynajmu nieruchomości spłaci hipotekę. Ustaliłem odsetki na dziesięć lat, aby mieć pewność dodatniego przepływu środków pieniężnych przez co najmniej 10 lat. Po 10 latach 1/3 kredytu na zakup nieruchomości została spłacona, a więc zawsze mam możliwość jej ponownego sprzedania.

W przyszłym roku planuję kupić kolejny dom. W końcu moim celem jest kupować średnio jeden nowy dom w ciągu roku. W ten sposób będę powoli budować lukratywny drugi dochód. Ta forma inwestycji jest jednak bardzo kapitałochłonna: trzeba się więc jeszcze przekonać, czy uda mi się zgromadzić wystarczającą ilość kapitału, aby pożyczyć te pieniądze.